دعاوی وقفی

۰۹

خرداد

دعاوی املاک و اموال وقفی

تعداد دعاوی مطرح شده در دادگاه و بسیاری از پرونده‌های قضایی که اختصاص به دعاوی وقفی دارند، کم نیستند. افراد زیادی در خصوص املاک وقفی با یکدیگر با مشکلاتی مواجه می‌شوند، وقف و قوانین املاک وقفی عباراتی است که زیاد شنیده شده است، اما بهتر است برای اینکه بدانید وقف چیست و شرایط خرید و فروش املاک وقفی به چه صورت هست و در صورت مشکل با املاک وقفی چه باید کرد، کافی است این مقاله را تا انتها بخوانید و در صورت مشکل با مشاوره تیم کارشناسان گروه وکلای پارسیان تماس بگیرید. 

منظور از وقف چیست؟

اگر بخواهیم واژه وقف را از نظر لغوی بررسی نماییم به معنای حبس کردن، متوقف کردن یا منحصر کردن چیزی می‌باشد.

  • منظور از واقف در دعاوی وقفی کیست؟
    شخصی که وقف کننده یک مال است، واقف نامیده می‌شود.
  • منظور از موقوفه در دعاوی وقفی چیست؟
    آن مالی که وقف شده است، موقوفه نام دارد.
  • منظور از موقوفه علیهم در دعاوی وقفی کیست؟
    به افرادی که وقف به نفع آنان است، یعنی مال را برای آنان وقف کرده‌اند، موقوف علیهم گویند.
  • متولی کیست؟
    شخصی که اداره کردن اموال وقفی را برعهده دارد، متولی نامیده می‌شود.

اما وقف از نظر حقوقی به چه معناست؟

از نظر اصطلاح حقوقی، وقف به معنای حبس عین مال و تسبیل منافع آن مال می‌باشد. یعنی چه؟ یعنی وقتی مالی وقف می‌گردد، عین مال حبس می‌شود و امکان نقل و انتقال آن وجود ندارد و منافع آن نیز در راه خدا و کمک به خیریه و امور اجتماعی مصرف می‌گردد.

عقد وقف چیست؟

عقدی که طرفین حق بر هم زدن آن را ندارند مگر در مواردی که مشخص و معین باشد.

قوانین املاک وقفی

در بیشتر شهرهای تاریخی با ملک هایی تحت عنوان اوقاف روبرو هستیم، خانواده هایی که بعضا املاک یا زمین های خود را وقف اولادی، عام و… میکردند. از این قبیل املاک وقفی به صورت سند اوقافی تحت شرایط و قوانین خاصی به فروش میرسد و اکثر مردم از خرید و فروش املاک اوقافی تردید دارند و حتی نمیدانند تفاوت آن با سند های معمولی چیه و از قوانین املاک وقفی ناآگاه هستند.

د ر قوانین املاک وقفی سندهای اوقافی هیچ مشکلی برای خرید و فروش و حتی اجاره و رهن ندارند و حتی میتوان در آنها ساختاداره‌ی اوقاف  و ساز کرد. املاک وقفی در واقع ملک یا زمین هایی هستند که توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.

تفاوت سند املاک وقفی با سندهای معمولی

املاک وقفی با قیمت کمتری به فروش میرسند و به خاطر همین موضوع برخی نسبت به خرید چنین ملک‌هایی شک و تردید دارند در حالی که هیچ تفاوتی با ملک های معمولی ندارند، تنها در ملک های اوقافی عرصه ملک وقف سازمان اوقاف میشود که در ادامه با آن آشنا میشوید.

آیا امکان تبدیل سند اوقافی به سند شش‌دانگ وجود دارد؟

خیر. فقط متولی اوقاف میتواند تصمیم گیری نماید.

آیا میتوان ملک اوقافی را تشخیص داد؟

دو حالت دارد! استعلام نزدیکترین اوقاف یا شهرداری به ملک موردنظر، سند و توجه به عرصه و عیان املاک! در ادامه با عرصه و عیان آشنا خواهید شد.

منظور از ملک وقفی چیست؟

زمانی که مالک زمینی، ملک و منافعش را در اختیار امور خیریه قرار می‌دهد در حقیقت، ملکش را وقف کرده و اصطلاحا گویند که ملک وقفی است. بدین ترتیب، مالکیت ملک در اختیار سازمان امور اوقاف قرار می‌گیرد و این سازمان ملک را اجاره داده و اجاره را برای مخارج امور خیریه مصرف می‌کند. اجاره آن به صورت اقساط ٩٩ ساله می‌باشد.

این را هم بدانید که مبالغ اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست یعنی تنها خود شما صاحب آن هستید و حتی امکان دریافت وام و ساخت‌ و ساز روی آن وجود دارد.

املاک وقفی هم سند دارند!

کم نیستند تعداد کسانی که تا صحبت از ملک وقفی به میان می‌آید تصور می‌کنند ملک فاقد سند است! اما اینطور نیست! املاک وقفی نیز همچون دیگر املاک دارای سند هستند.

نحوه تشخیص ملک اوقافی و معامله آن

برای اینکه ملک های اوقافی را بشناسید ابتدا باید بدانید هر ملک دارای عرصه و اعیان است، عرصه و اعیان در قالب یک قرارداد که به فروشنده واگذار میشود، اما در ملک های اوقافی عرصه ملک وقف سازمان اوقاف میشود، در این شرایط مالکیت عرصه قابل خرید و فروش نیست در نتیجه فقط فروش اعیان ملک امکانپذیر است.

عرصه و اعیان املاک

خب تا اینجا فهمیدیم عرصه املاک اوقافی تحت شرایط وقف قابل خرید و فروش نیست اما میتوان اجاره داد! بنابراین در زمان خرید ملک های وقفی باید علاوه بر انتقال سند اعیان، اجاره نامه ملک هم به نام شما منتقل شود تا از نظر حقوقی با مشکلی روبرو نشوید. برای اطمینان از خرید و فروش میتوانید با مشاورین گروه وکلای پارسیان در تماس باشید.

شرایط خرید و فروش زمین اوقافی

شرایط خاصی در خرید زمین های اوقافی وجود ندارد اما فروش املاک وقفی تحت شرایط زیر امکان فروش دارد.

آیا املاک وقفی قابل فروش هستند؟

اصولاً طبق قوانین املاک وقفی نمی‌توان اموال وقفی را به فروش رساند. اما تحت وجود شرایطی امکان فروش آن وجود دارد. به طور مثال؛ چنانچه بین موقوف علیهم طوری اختلاف و درگیری بوجود آید که امکان خون و خونریزی بین آن‌ها یا امکان تخریب ملک وقفی وجود داشته باشد یا به طور کلی امکان خرابی ملک وقفی در آینده بسیار نزدیکی موجود باشد.

استعلام املاک اوقافی

مطابق گزارش روابط عمومی سازمان ثبت و احوال کشور تمامی اراضی و املاک موقوفه تا پایان سال سند دار میشوند. سران دفاتر فروش که در عرصه موقوفی املاک قابل استعلام نیستند، میتوانند برای جلوگیری از هرگونه مشکل پس از انجام فرآیند ثبتی موضوع را به اطلاع اداره اوقاف نزدیکترین محل برسانند.

انواع زمین اوقافی

۱- املاک وقفی که ملک شخصی دارند.

۲- املاک وقفی که زیر نظر بقاع متبرکه است.

۳- املاک وقفی که تحت نظر آستان قدس قرار میگیرند.

۴- املاک وقفی که با سازمان اوقاف در ارتباط هستند.

از نظر کارشناس دعاوی وقفی، مسائل قانونی و ملکی با هم تفاوتی ندارند. پس از اینکه ملک کجاست نگران نباشید، باید بدانید با چه سازمانی روبرو هستید.

آیا هرگونه مالی را می‌توان وقف کرد؟

خیر. همه اموال قابلیت وقف شدن ندارند. ما تنها اموالی را می‌توانیم وقف کنیم که در صورت استفاده از آن عین مال از بین نرود. درواقع اموال مصرف شدنی مثل مواد غذایی و خوراکی را نمی‌توان وقف نمود. چرا که در صورت استفاده از آن، عین مال مصرف می‌گردد. اما مواد مصرف نشدنی مانند؛ زمین، باغ، بنا، کمد و صندلی و… را می‌توان وقف نمود.

 آیا کسی میتواند همه اموالش را برای بعد از مرگش وقف نماید؟

خیر، فقط تا یک سوم اموالش قابل وقف است!

شرایط وقف اموال چیست؟

یکی از شرایط اصلی وقف این است که اموال شخص باید عین باشد و قابل رویت. یعنی دین یا منفعت را نمی‌توان وقف نمود، همچنین اموال باید متعلق به شخص وقف کننده باشد نه شخص دیگری.

 یکی دیگر از شرایط وقف اموال این است که منفعت حلال داشته و منفعت آن نیز متعلق به شخص ثالثی نباشد. بطور مثال؛ شما نمی‌توانید مکانی را به جهت کارهای حرامی مثل فروش مواد مخدر یا مشروبات الکلی یا تبدیل آن به مکانی مثل قمارخانه وقف کنید.   

از دیگر شرایط وقف اموال که خیلی مهم است اینکه اموالی را می‌توانید وقف کنید که امکان تحویل و تسلیم آن وجود داشته باشد. مثلا؛ پرنده‌ای که در هوا درحال پرواز است امکان تسلیم و وقف آن وجود ندارد.

دعاوی وقفی

دو نوع وقف داریم! 

وقف به دو صورت وجود دارد؛ وقف عام و وقف خاص. در ادامه به توضیح هریک از انواع وقف میپردازیم.

منظور از وقف عام در دعاوی وقفی چیست؟

وقتی شخصی مالی را برای عموم مردم و امور عام‌المنفعه وقف کند، وقف عام نامیده می‌شود.‌ مثل وقف مسجد و مدرسه.

منظور از وقف خاص در دعاوی وقفی چیست؟

چنانچه واقف، مالی را برای عده خاصی وقف کند، وقف خاص نام دارد. مثلاً شخصی که ساختمان مربوط به خود را برای محمد و فاطمه که فرزندانش هستند وقف نماید.

دعاوی وقفی: شرط مهم در وقف!

یکی از شروط مهم و در واقع یکی از اصولی که سبب می‌شود وقف محقق گردد، تحویل و تسلیم و به قبض دادن مال مورد وقف است. به طور واضح‌تر تا زمانی که واقف، مال را به تصرف موقوف علیهم نداده، وقف محقق نشده است.

دعاوی وقفی هم جزء دعاوی مدنی به حساب می آید یعنی افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند با مراجعه به دادسرا و حتی محاکمی مدنی که به طور اختصاصی به امور وقفی شعبه‌ای اختصاص داده‌اند طرح دعوی کنند. 

دعاوی وقفی

دعاوی وقفی زمانی اتفاق میفتد که سوء استفاده کنندگان از املاک وقفی برای خود منفعت طلبی و بر سر دیگران کلاهبرداری ملکی صورت میگیرد. کلاهبرداری و تصرف عدوانی جرم سنگینی دارد که کمترین آن مجازات نقدی است. دعاوی اجاره و سرقفلی، دعاوی حق و کسب و پیشه، دعاوی املاک و اراضی همه جزء دعاوی است که تصرف عدوانی در آن رخ میدهد. در گذشته اکثر مردم نمیدانستند سرقفلی چیست؟ همه این ها به خاطر ناآگاهی مردم اتفاق میفتاد، چه بسا دست درازی موقوفه خواران به املاک وقفی در قدیم به خاطر نداشتن سند ثبتی در املاک وقفی بیشتر اتفاق میفتاد، برای همین با روند ثبت الکترونیکی اسناد در یک سامانه جامع جلوی بسیاری از این زمین خواری ها گرفته شده است.

قوانین املاک وقفی در دعاوی وقفی

آیا ملک مشاع را هم می‌توان وقف نمود؟

بله. شخصی که مالک یک ملک مشاعی است به اندازه سهم خودش از ملک می‌تواند، وقف کند. اما این نکته را به خاطر داشته باشید که اجرا و تصرف در آن مال نیاز به رضایت سایر شرکا دارد.

چنانچه یکی از شرکا ملک مشاع، سهم خود را وقف نماید، اداره اوقاف ابتدا سعی بر این دارد که آن قسمت از زمین را جدا کند و چنانچه به هرعلتی امکان جداسازی آن وجود نداشت، اقدام به خرید دیگر سهم‌های زمین می‌نماید.

حال آمدیم و دیگر شرکا تصمیم به فروش سهم خود از ملک نداشته باشند، آن وقت تکلیف چیست؟ در این صورت سازمان همان قسمت وقف شده را می‌فروشد و مبلغی را که از فروش به دست می‌آورد صرف امور خیریه که مدنظر واقف بوده یا به نظر وی نزدیک است می‌نماید.

سرنوشت کسانی که املاک وقفی را تصرف می‌کنند چیست؟

چنانچه شخص یا اشخاصی املاک موقوفه را به تصرف خود درآورند، مرتکب جرم تصرف عدوانی شده‌اند و مجازات مخصوص به آن برایشان درنظر گرفته شده است. چنانچه افرادی اقدام به خرید و فروش املاک موقوفه نمایند، جرم فروش مال غیر و در حقیقت کلاهبرداری را مرتکب شده‌اند. مجازات این افراد جبران خسارت، جزای نقدی، خلع ید و حبس می‌باشد. خوب است بدانید دعاوی وقفی در زمره اعاده دادرسی حقوق مدنی قرار دارند.

سخن آخر…

دعاوی وقفی جز دعاوی مهم و پیچیده محسوب می‌گردد. چنانچه بخواهیم از طرح دعاوی وقفی سربلند بیرون آییم، بهتر است با یک وکیل خبره دادگستری که در زمینه پرونده‌های مربوط به املاک وقفی و در امور اوقاف متخصص و متبحر است، مشاوره حقوقی نماییم. باعث افتخار ماست که بتوانیم، گره کوچکی را از مشکلات قضایی شما عزیزان بگشاییم. با گروه وکلای پارسیان در ارتباط باشید.