حق کسب و پیشه چیست و تفاوت سرقفلی و دعاوی حق کسب

۲۱

شهریور

عبارت حقّ کسب و پیشه‌ شاید برای عده‌ای آشنا باشد، مخصوصا کسانی که مالک یا مستأجر املاک تجاری هستند. این موضوع قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد. در ادامه قرار است، مفصلا درباره حق کسب و پیشه در قانون جدید، قانون حق کسب و پیشه، سرقفلی و تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت و هرچه مربوط به آن است، سخن بگوییم. با گروه وکلای پارسیان همراه باشید.

قانون حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و  پیشه در واقع به معنای اختیارات مستاجر نسبت به ملک تجاری است که با مالک قرارداد دارد، از نظر حقوقی قانون حق کسب و پیشه به معنای حقی است برای مستاجر تبعی و تدریجی الحصول نسبت به کسب و پیشه و تجارت.

پیدایش اولین قانون حق کسب و پیشه : تا اواخر دهه ۱۳۲۰ چنین حقی وجود نداشت در سال ۱۳۵۶ قانون روابط موجر و مستاجر صورت گرفت.

پیدایش دومین قانون حق کسب و پیشه : سال ۱۳۷۶ مجددا حق کسب پیشه به حق سرقفلی قانونگذاری شد.

حق کسب و پیشه در قانون جدید

دو نوع سرقفلی وجود دارد، اولین نوع برای قراردادهای قبل از سال ۷۶ که ریشه در کسب و پیشه دارد  و در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست میشود اما در نوع دوم مالک بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه واگذار میکند. در قانون حق کسب و پیشه مالک نمیتواند موجر را بعد از اتمام مدت قرارداد بیرون اندازد، بلکه بصورت خودکار قرارداد تمدید میشود.

قانون حق کسب و پیشه

آیا حق کسب و پیشه یا تجارت، همان حق سرقفلی است؟

خیر. شاید عده‌ای بر این باور باشند که قانون حقّ کسب و پیشه و حق سرقفلی یکی است و هردو به یک معناست. اما خوب است بدانید که اینطور نیست و این دو با یکدیگر متفاوتند.

چه کسانی می‌توانند، حق کسب و پیشه دریافت کنند؟

قراردادهای منعقده بین سال ١٣۵۶ و سال ١٣٧۶، قانون حقِ کسب و پیشه و تجارت را دارا هستند.

حق کسب و پیشه با توجه به چه معیارهایی محاسبه می‌گردد؟ 

برای محاسبه حقِ کسب و پیشه و تجارت در قانون حق کسب و پیشه، معیارهایی درنظر گرفته می‌شود :

   ۱- پرداخت حق سرقفلی توسط مستأجر.

   ۲- میزان رونق و ارزشی که مستأجر در مکان تجاری بوجود آورده است.

   ۳- مدتی که از زمان انعقاد قرارداد اجاره سپری شده است.

تخلیه حق کسب و پیشه

آیا حق کسب و پیشه قابل توقیف است؟

در صورتی که بدون اجازه مالک، مستاجر ملک تجاری را به دیگری واگذار و  از آن اجاره بگیرید، مستاجر به ملک تجاری صدمه و لطمه ای وارد سازد، تغییر شغل بدون اجازه مالک، تاخیرهای پی در پی مستاجر در پرداخت حق اجاره بیش از سه بار در سال.

آیا حقِ کسب و پیشه تنها برای اماکن صرفا تجاری وجود دارد؟

خیر. شاید عده‌ای بر این باور باشند که چون صحبت از حقّ کسب و پیشه و تجارت است، پس فقط اماکنی که صرفا تجاری هستند، این حق را دارا می‌باشند. اما جالب است بدانید، چنانچه ملکی دارای کاربری مسکونی باشد، اما هدف از اجاره آن استفاده تجاری باشد، مستأجر حقّ کسب و پیشه را داراست.

نحوه محاسبه حق کسب وپیشه چگونه است؟

ناظر به آیین نامه طبق ماده ۱۱ قانون ۱۳۳۹ تعیین و تشخیص میدهد، ولی چون میزان حق کسب پیشه قید نشده به موجب ماده ۱۸ اعلام میشود ولی تاکنون آیین نامه ای برای ماده ۱۸ تصویب نگردیده است، طبق قوانین حاکم بر موجر و مستاجر کارشناسان کلیه فاکتورهای قانون ۱۳۳۹ را رعایت می نمایند و عامل مهمی که کارشناسان در تعیین حق مستاجر لحاظ می نمایند، نوع کسب مستاجر ، موقعیت ملک، ارزش ملک، میزان اجاره بها، میزان درآمد، میزان شهرت و … است، با این حال نحوه محاسبه سرقفلی همان مبلغی است که در هنگام اجاره پرداخت میشود و شهرت، موقعیت ملک هیچ اثری ندارد، سرقفلی بر اساس شاخص بانک مرکزی با ارز حاکم در ایران در حال حضر ریال، لحاظ و تعیین کننده است .

تفاوت سرقفلی و حق کسب وپیشه

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی چیست؟

یک نوع توافق با بیشترین امتیاز برای مالک که نوع کسب و پیشه را میتواند انتخاب کند و از نظر فقها حق سرقفلی در قانون حق کسب و پیشه مشروع و حق مالک میدانند.

سرقفلی با حق کسب وپیشه چه فرقی دارد؟

از نظر فقها حق کسب و پیشه شرعی نیست همچنین هزینه و مبالغ سرقفلی با توجه به ملک، کیفیت و تجهیزات تعیین و به مالک طبق قرارداد سرقفلی در اجاره نامه پرداخت میشود.

دعاوی حق کسب و پیشه

انواع دعاوی حق کسب و پیشه

۱- دعاوی حق کسب فروش سرقفلی مشاع

۲- دعاوی تخلیه حق کسب و پیشه مورد اجاره به دلیل انتقال به غیر از سوی برخی مالکین مشاعی

۳- دعاوی تخلیه حق کسب و پیشه عین مستاجره توسط مالک مشاعی

۴- دعاوی تخلیه حق کسب و پیشه عین مستاجره به دلیل انتقال منافع به غیر

۵- دعاوی استرداد درخواست تخلیه حق کسب و پیشه توسط یکی از مالکین مشاعی

معیارهای تعیین حق کسب و پیشه چیست؟

طبق قانون سال ۵۶ روابط مالک و مستاجر چون هیچگونه ارزیابی در حق کسب و پیشه تجارت اشاره نشده است به همین دلیل کارشناسانان حقوقی و قانونی روابط موجر و مستاجر طبق ماده ۵ آیین نامه سال ۴۸ و ماده ۱۱ سال ۱۳۳۹ که توسط قانون سال ۵۶ نسخ شده به شرح زیر ارزیابی میشود.

موقعیت، نوع، شرایط و کیفیات اجاره، طول مدت اشتغال، وضع بنا، مخارج متحمل شده بر صاحب کسب و پیشه.

حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی از سال ۷۶ به بعد

چه روابطی بین رعایت حق کسب و پیشه و اخذ سرقفلی در گذشته وجود داشته است! همانطور که وکلای دادگستری میدانند قانونی در سال ۱۳۷۹ درخصوص روابط موجر و مستاجر و اخذ سرقفلی تصویب شده و قوانین به طور کامل نیز شرح داده شده است. در این قانون روابط موجر و مستاجر آمده است که اخذ سرقفلی باتوجه به قانون سال ۷۹ جایز اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است! این قانون به چه معناست؟ به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای حق کسب که از سال ۷۶ به بعد از آن صورت بگیرد تنها در خصوص اماکن تجاری بسته شده و گرفتن هر گونه حق سر قفلی در آن قانونی و جایز است ولی حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمیگیرد.

دعاوی حق کسب و مفاد قانونی اخذ سرقفلی سال ۷۶ 

طبق ماده ششم سال ۷۶، مفاد قانونی بدین شرح است، اگر مالکی ملک تجاری خود را برای اجاره واگذار کند برای آن میتواند مبلغی به عنوان حق سرقفلی مقرر نماید که آن را نسب به اجاره ملک و محل آن از مستاجر دریافت نماید. در این بین موجر نیز میتواند این ملک تجاری را تحت عنوان سرقفلی به شخص دیگری برای اجاره واگذاری نماید اما درصورتی این اقدام موجر قانونی و مورد قبول است که حق انتقال اجاره از وی از صاحب اصلی ملک تجاری به موجر سلب شده باشد. در ادامه سوالات و ابهاماتی امکان دارد برایتان بوجود آید…

سوال اول : اگر مالک نسبت به ملک تجاری خود اصلا سرقفلی نگرفته باشد تکلیف چیست؟

در اینصورت اگر مستاجر از مالک با دریافت سرقفلی، ملک را به شخص دیگر برای اجاره واگذاری نماید در هنگام تخلیه مستاجر میتواند میزان حق سرقفلی را به قیمت روز از مالک طلب نماید.

سوال دوم : آیا مالک میتواند نسبت به عقد قرارداد اجاره سرقفلی حق افزایش اجاره بها را از مستاجر درخواست نماید؟

تنها در یک صورت مالک میتواند نسبت به اجاره بها و حتی تخلیه ملک تجاری خود نسبت به عنوان سرقفلی افزایش دهد، آن هم این است که در ضمن مفاد عقد قرارداد ذکر شده باشد! اگر در عقد قرارداد ذکر نشده باشد مستاجر نیز میتواند آن را به قیمت توافقی به موجر دیگری برای حق دریافت اجاره واگذار کند.

سوال سوم : اگر مالک در عقد قرارداد اجاره سرقفلی ملک تجاری خود را از عین مستاجره  به غیر مستاجر اجاره دهد تکلیف چیست؟

اجاره متعارف به مستأجر واگذار شود، مستاجر میتواند برای دریافت حق خود نسبت به اجاره سرقفلی یا تخلیه محل مبلغی را از صاحب ملک دریافت نماید.

تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی از نظر فقهی

از نظر فقهی حق سرقفلی به معنای وجه یا مالی که مستاجر در همان شروع عقد قرارداد اجاره به موجر میدهد و با پرداخت آن تنها مستحق دریافت عادلانه ای جهت تخلیه در زمان عقد قرارداد را پیدا میکنند ولی همین امر در حق کسب و پیشه و تجارت در عین به معنای شهرتی است که در کسب و کار نسبت به محل موجر دریافت مینماید حال چه مستاجر برای آن وجهه یا مالی را در نظر گرفته باشد چه نداده باشد.

حق کسب و پیشه و تجارت چگونه حاصل میشود؟

یک مثال ساده بزنیم، اگر شخصی مغازه فروش پارچه داشته باشد ولی در محل چندان شهرتی نداشته باشد این حق کسب و پیشه و تجارت در آن ممکن است اصلا بوجود نیاید در حالی که میدانیم حق کسب و پیشه و تجارت به مرور حاصل میشود.

توجه : حق سرقفلی امری واجب و قطعی است و به محض دریافت وجه از مستاجر به موجر بوجود میاید.

نکته مهم : با توجه به مباحثی که به صورت مفصل توضیح دادیم حق سرقفلی حتی در میزان حق اجاره مشخص است ولی مقادیر حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و حتی موجر میتواند نسبت به مستاجر در صورت وقوع تخلفاتی که نسبت به ملک تجاری واگذار شده دارد وارد نماید امکان دارد این حق هیچگاه برای مستاجر حاصل نگردد مانند متضرر کردن موجر نسبت به شرایط محل اجاره اعم از وارد ساختن آسیب به ملک تجاری!

حق سرقفلی

مورد اول حق سرقفلی میتواند قابل ضمان باشد، ضمان یعنی چی؟ ضمان یعنی بر عهده گرفتن مالی است که بر ذمه دیگری است. پس در حق سرقفلی این امکان وجود دارد ولی در حق کسب و پیشه این قابلیت به هیچ وجه ممکن و میسر نیست!

مورد دوم حق سرقفلی قابلیت اسقاط و لغو قرارداد نیز دارد، تنها با پرداخت وجه از مستاجر ممکن است، برای مشاوره رایگان درباره همین موضوع میتواند با کارشناسان ما در وکلای پارسیان به صورت کاملا رایگان مشاوره نمایید.

مورد سوم حق سرقفلی قابلیت واگذاری و انتقال به دیگری است که در حق کسب و پیشه و تجارت این امر میسر نیست جز در حالتی که درخواست انتقالی صورت گیرد، در اینصورت باز به یک وکیل متخصص آشنا به امور حق کسب و پیشه دارید.

مورد چهارم حق سرقفلی قابل توقیف است ولی این امر در حق کسب و پیشه به هیچ وجه ممکن نیست!

مورد آخر هم این است که حق سرقفلی با خلف وعده نیز ساقط نمیگردد ولی حق کسب و پیشه به انجام هر گونه تخلفی ساقط میگردد.