تعداد زیادی از دعاوی که در دادگاه مطرح می‌گردد، مربوط به دعاوی اجاره و سرقفلی است. عنوان سرقفلی را احتمالا بسیاری از ما دیده و شنیده‌ایم. در آگهی‌های روزنامه و بر سردر مغازه‌ها بسیار مشاهده می‌شود که نوشته شده است، سرقفلی این مکان به فروش می‌رسد! اما حق سرقفلی دقیقا به چه معناست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟ با گروه وکلای پارسیان همراه باشید.
حق سرقفلی چیست؟
گاهی وقتی شخصی یک مکان تجاری را اجاره می‌کند در همان ابتدای انعقاد قرارداد، مبلغی را به مالک ملک یا موجر پرداخت می‌کند که هر زمانی نیز که ملک را تخلیه کند، این مبلغ توسط موجر یا همان مالک به قیمت عادلانه روز به وی پرداخت می‌شود؛ این مبلغ درواقع همان حقِ سرقفلی است.
دو نوع سرقفلی وجود دارد!
سرقفلی به دو گونه وجود دارد؛ سرقفلی واقعی و سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه که به آن سرقفلی مجازی نیز گویند.
در ادامه به تفسیر هریک می‌پردازیم.
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی درحقیقت همان حق وامتیازی است که موجر به مستأجر در ابتدای عقد قرارداد می‌دهد و در ازای آن مبلغی را از مستأجر دریافت می‌کند و هرگاه نیز، ملک تجاری توسط مستأجر تخلیه گردید، این مبلغ را به نرخ روز به مستأجر پرداخت می‌کند.
سرقفلی واقعی، ربطی به نوع کسب و پیشه و مستاجر نداشته و مربوط به محل تجاری و امکانات و مشخصات ملک است.
سرقفلی مجازی
سرقفلی مجازی کاملا برعکس نوع دیگر آن می‌باشد. این نوع سرقفلی وابسته به تلاش مستاجر، میزان موفقیت مستأجر در کسب و کارش، میزان درآمد وی، میزان شهرت مغازه‌دار و… می‌باشد. در دعاوی سرقفلی این موارد دقت می‌شود.
با این تفسیر ممکن است، عده‌ای حق سرقفلی را با حق کسب و پیشه یکی بدانند اما اینطور نیست. این دو با یکدیگر متفاوت است که در ادامه تفاوت آن دو را بررسی خواهیم کرد.
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
عده زیادی وجود دارند که تصور می‌کنند، این دو موضع یکی است. اما اینگونه نیست و این دو با یکدیگر در دعاوی اجاره و سرقفلی متفاوت هستند. البته نمی‌توان، منکر این قضیه بود که هردو اینها درحقیقت، حمایت از مستأجر به حساب می‌آید. در ادامه تفاوت این دو را برمیشماریم؛
۱-حق سرقفلی ثابت است و ربطی به مستأجر و نوع کسب و کارش ندارد، اما حق کسب پیشه بالعکس آن می‌باشد.
۲-حق کسب و پیشه، مبلغی است که به مستأجر پرداخت می‌شود اما حق مربوط سرقفلی توسط مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر داده می‌شود.
۳-حق مربوط به سرقفلی برای مکان تجاری است ولی حق کسب و پیشه مربوط به خود مستأجر و نوع کسب و کارش است.
۴-میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناسان و محاکم تعیین می‌شود اما حق سرقفلی اینطور نیست و میزان آن را مالک مشخص می‌کند.
۵-انتقال حق کسب و پیشه تنها با سند رسمی امکان‌پذیر است، اما در مورد مقابل که به سر قفلی مربوط است با قرارداد عادی هم قابل انتقال است.
۶-میزان حق کسب و پیشه به شرایطی متفاوت بستگی دارد. حسن شهرت مستأجر، میزان فعالیت، درآمد وی و مدتی که از انعقاد قرارداد اجاره طی شده، از این جمله هستند. اما میزان حق مربوط به سرقفلی به امکانات محل تجاری و موقعیت و تجهیزات آن وابسته است.
چگونه می‌توان حق سرقفلی را انتقال داد؟
۱-با استفاده از سند عادی
۲-با استفاده از سند رسمی
۳-با استفاده از حکم مقامات قضایی
۴-به صورت قهری، مثل فوت مالک
آیا با انتقال ملک، حق سرقفلی از بین می‌رود؟
خیر. چنانچه ملک انتقال یابد، حق مربوط به سرقفلی سرجایش است و از بین نمی‌رود. البته می‌توان در قرارداد اجاره شرط کرد که در صورتیکه ملک منتقل شود، حق فسخ برای مالک بوجود آید.
آیا امکان مورد مزایده قرار دادن حقِ سرقفلی وجود دارد؟
خیر این مورد را نمی‌توان مورد مزایده قرار داد. زیرا با مزایده آن در حقوق اشخاص ثالث خلل بوجود خواهد آمد. این مورد در این مورد دعاوی سرقفلی زیادی دیده می‌شود.
در چه صورتی مالک از فروش سرقفلی، درصدی را دریافت می‌کند؟
چنانچه مستأجر از ابتدا حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و سپس این اذن را از مالک دریافت کند با توافق آن‌ها مالک درصدی را از انتقال سرقفلی دریافت می‌کند. اما چنانچه حق انتقال سرقفلی در قرارداد اجاره آورده شده باشد، دیگر خبری از دریافت درصدی از آن نیست. این موضوع ممکن است باعث اختلاف شود و منجر به ایجاد دعاوی اجاره و سرقفلی شود.
صلح سرقفلی چیست؟
صلح سرقفلی یعنی این که هر فرد به عنوان خریدار سرقفلی زمانی که ملکی را قصد دارد اجاره کند باید علاوه بر اجاره نامه تنظیم شده بین خریدار و مالک یا مستأجر قبلی باید سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم به خریدار منتقل شود. برای این کار باید صلح سرقفلی هم در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و یک صلح نامه رسمی هم به خریدار تسلیم شود.
در آخر…
دعاوی اجاره و سرقفلی و همچنین حق کسب و پیشه و تجارت از اهمیت خاصی برخوردار هستند. توصیه می‌شود، جهت تقدیم دادخواست و طرح دعوا در این زمینه حتما از یک وکیل کاردان و خبره دادگستری کمک و مشاوره بخواهید. چرا که این گونه دعاوی مالی بوده و نباید در طرح دعوا اشتباه صورت بگیرد. مبالغ بسیاری را بیهوده و گزاف هزینه کرده‌اید. گروه وکلای پارسیان همواره راهنمای شما عزیزان می‌باشد.
