در این مقاله به بررسی جامع و کامل در رابطه با مباحث تخلیه ملک علی الخصوص ملک مسکونی از زمان درخواست تخلیه ملک تا گرفتن حکم تخلیه و همچنین به بررسی تفاوت دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه ملک نیز میپردازیم! با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید!
تخلیه ملک
تخلیه ملک چیست؟ و تحت چه شرایطی ملک را باید تخلیه کرد؟ آیا در زمین های اجاره ای اوقاف هم بدین شکل است؟ و از این قبیل سوالاتی که ممکن است ذهن شما را درگیر خود کند!
تخلیه به معنای خالی کردن است، این لغت تخلیه در کنار ملک به معنای خالی کردن آن ملک یا زمین است، تخلیه ملک در واقع یعنی عدم مالکیت ملکی نسبت با آن ملک یا زمین مورد نظر! تخلیه ملک تجاری هم از این قاعده مستثنی نیست! و در قبال تمامی موارد اجاره نامه ها هم حکم تخلیه وجود دارد!
در بعضی از شرایط تخلیه ملک امکان پذیر نیست! در صورتی که حکم تخلیه یا قرارداد مبتنی بر تخلیه ملک مسکونی یا تجاری وجود ندارد یا مالک نسبت به تخلیه آن ملک یا املاک اقدام نکرده باشد فرد میتواند مالکیت نسبی آن را داشته باشد!
خب بیاید در ابتدا کمی درباره قوانین تخلیه ملک بدانیم :
در رابطه با قوانین تخلیه املاک تجاری و مسکونی قوانین مختلفی وجود دارد که از این قوانین به هنگام اخذ حکم تخلیه املاک استفاده میشود. معمولا زمانی که ملکی در تصرف شخص دیگری به جز مالک قرار دارد، موجر یا حتی گاهی مستأجر لازم است که از طریق قانون و مراجع قضایی نسبت به اخذ حکم تخلیه املاک اقدام نمایند. در تصرف عدوانی هم بدین شکل است.
تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی در بعضی موارد با قوانین تخلیه ملک های مسکونی و تجاری مرتبط هستند و نیاز به حکم تخلیه دارند، بیشتر خانه هایی که جواز تجاری دارند هم مالکیت ملکی دارند هم مالکیت تجاری!
برای تخلیه ملک مسکونی مورد نظر نیاز داریم که حکم تخلیه زمین در قبال خرید یا حتی اجاره بگیریم! در بعضی موارد شما در مناقصه شرکت کردید و منزل یا ملک مسکونی را در مزایده برنده شده اید، از این رو از زمانی که شما سند ششدانگ خانه را دارید باید علاوه بر گرفتن حکم تخلیه، حکم دادگاه مبنی بر تخلیه نیز ارائه دهید تا در کمترین زمان ملک مسکونی یا تجاری خود را از آن خود کنید. برای تخلیه ملک مسکونی در زمان مزایده حتما به نامه دادگاه مبنی بر تخلیه و فروش خانه دقت نمایید!
دعاوی تخلیه ملک مسکونی جز دعاوی املاک و اراضی است، در دعاوی املاک و اراضی بین دو نفر رخ می‌دهد که ممکن است هر کدام از آن ها ادعای مالکیت کنند، اما دعوای تخلیه ملک بیشتر بین موجر و مستاجر اتفاق می‌افتد. چنانچه موجر و مستأجر با یکدیگر به توافق نرسند یا مستأجر به تعهدات خود مطابق با قرارداد اجاره عمل نکند، معمولا مستأجر به دادگاه و قانون متوسل شده تا حکم تخلیه ملک خویش را دریافت نماید. حال زمانی امکان گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی وجود دارد که شرایط آن فراهم باشد.
حکم تخلیه ملک
حکم تخلیه ملک یک سری شرایط دارد که شامل شرایط تخلیه ملک مسکونی و تجاری میشود! البته در قبال سندهای اوقافی چون سند ملک تحت نظر اوقاف آن منطقه ملک موردنظر است میتوان در صورت تمام شدن اجاره نامه اوقاف باز برای تمدید ملک اقدام نمود.
به طوری کلی تمامی املاکی که دچار ضرر و زیان و حوادث ساختمانی اعم از ضرر به ملک مسکونی یا تجاری صورت بگیرد، صاحب املاک میتواند نسبت به تخلیه ملک خود زودتر از موعد اتمام قرارداد اقدام نماید.
همان‌طور که اشاره شد، برای دریافت حکم تخلیه ملک باید شرایطی وجود داشته باشد که شامل موارد زیر است :
برای دریافت حکم تخلیه ملک چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال دهد.
برای دریافت حکم تخلیه ملک چنانچه مدت زمانی که در اجاره‌نامه قید شده باشد به اتمام رسیده و مستاجر نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند.
برای دریافت حکم تخلیه ملک چنانچه مستاجر استفاده نامشروعی از ملک مورد اجاره داشته باشد.
برای دریافت حکم تخلیه ملک چنانچه مدت ٣ ماه از تاریخ پرداخت اجاره‌بها به موجر گذشته باشد، اما با این وجود وی به موجرریالی پرداخت نکرده باشد.
درصورتیکه یکی از شرایط بالا وجود داشته باشد، امکان تخلیه محل توسط موجر میسر است.
تخلیه منزل مسکونی
تخلیه منزل مسکونی در اماکن شخصی و غیر شخصی متفاوت است، بدین شکل میتوان بیشتر آن را بسط داد و برای منازل مسکونی مهر و از این قبیل منازلی که طی چند قسط و سند ۹۹ ساله بی قید و شرط طبق قوانین بسته میشود نیز دخیل کرد!
منازل مسکونی مسکن مهر یک سری پیشنهادات و درخواست های تجمیع عمومی مردم از دوره ریاست جمهوری احمدی نژاد صورت گرفت، بدین شکل که مثلا فرد برای درخواست خانه طی چند قسط مالکیت منزل مسکونی را بعد از ۹۹ سال سند به نام را میتونست بگیره که از این قبیل منازل دولتی بیشمار است که افراد نسبت به خرید دولتی آن اقدام میکردند و البته میتوانستند آن را مثل حواله ماشین بفروشند که به فرد دیگری به نام زده شود! در این دسته از موارد هم تخلیه منزل مسکونی میتواند تابع برخی شرایط خاص اتفاق بیافتد.
تخلیه منزل مسکونی از چند طریق قابل پیگیری است، یک ملک شخص است و حکم تخلیه منزل مسکونی دریافت شده باشد! دوم اینکه ممکن است تحت نظر ارگان یا نهاد داخلی باشد که توسط آن نهاد قابل پیگیری است، سوم اینکه ممکن است این منازل مسکونی سالها تخلیه باشد و حق مالکیت آن زیر نظر اتباع ایرانی مقیم خارج باشد که نیاز به گرفتن سند جدید غیرشاهنشاهی دارند در غیر اینصورت تبعات عدم مالکیت را ممکن است به همراه داشته باشد! توجه داشته باشید گرفتن سند جدید این املاک کار نسبتا سختی است پس حتما به یک مشاوره دقیق برای راهنمایی بیشتر خواهید داشت.
درخواست تخلیه ملک
برای درخواست تخلیه ملک نیاز به چه مدارکی داریم؟ آیا درخواست تخلیه ملک را میتوان خیلی سریع پیگیری کرد؟ درخواست تخلیه ملک فوری را چطوری بگیرم؟
یکی از اصلی ترین مواردی که در خصوص دادگاه های حقوقی و ملکی صورت میگیرد، دعوای تخلیه یا تخلیه ید است! باید بدانید در صورتی که درخواست تخلیه ملک به روال عادی صورت نگیرد نیاز به دعوای تخلیه ملک داریم! مثل تخلیه ملک مشاع که نیاز به بررسی بیشتر در دادگاه دارد تا نظر نهایی صادر گردد!
در کل شروع تصرف باید مورد رضایت مالک باشد در غیر اینصورت مالک نسبت به ملک خود میتواند درخواست تخلیه ملک دهد و در صورتی که تا اتمام قرارداد وقت باقیست برای درخواست تخلیه فوری ملک نیاز به ارائه مستندات به دادگاه است که مهمترین بحث و سریعترین راه آن آسیب به ملک شخصی است!
برای درخواست تخلیه فوری ملک باید یک سری نکات را در نظر داشته باشید :
- رسیدگی به درخواست فوری تخلیه ملک زیر نظر صلاحدید شورای حل اختلاف است!
- بررسی شورای حل اختلاف نسبت به صلاحیت تخلیه مورد خاص که اگر قرارداد باید دارای اجاره نامه عادی باشد و در آن امضای دو شاهد نیز وجود داشته باشدو قرارداد حتما و حتما مکتوب شده به همراه مدت زمان اجاره و مبلغ نیز در آن ذکر شده باشد و برای درخواست تخلیه فوری ملک باید یا ادله قانونی نظیر آسیب به ملک وجود داشته باشد یا از زمان مدت قرارداد پایان یافته باشد!
- رسیدگی زیر نظر مراجع صدور قطعی تخلیه ملک و حتی اجراییه حکم تخلیه ملک در مواردی که اجاره نامه رسمی است تنظیم شده است یعنی زیر نظر دفتر ثبت اسناد انجام شده باشد.
- مواردی که اجاره نامه عادی است و فقط محل سکونت در آن اجاره داده شده شورای حل اختلاف قادر به رسیدگی دستور تخلیه اماکن تجاری نیست!
- در دعاوی درخواست تخلیه ملک مورد نظر نیاز به حضور اشخاص و طرفین دعوا نیست! چرا که درخواست آن زیر نظر رسیدگی قضایی است.
- به منظور رسیدگی بیشتر برای دستور تخلیه ملک نیاز به یک مبلغ قرض الحسنه در حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مراجع صدور دستور تخلیه ید داریم که وظیف بررسی آن برعهده شورای حل اختلاف و مرجع رسیدگی به پرونده های صدور تخلیه املاک دارد!
- درخواست تخلیه ملک در دفاتر خدمات قضایی از جمله دعاوی غیرمالی محسوب شده و فرد مستاجر میتواند به مدت حداکثر ۲۰ روز مهلت برای تخلیه بگیرد!
در لینک زیر میتوانید یک نمونه درخواست تخلیه ملک در حالت پی دی اف شده را مشاهده و دانلود نمایید!
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد؟
گرفتن حکم تخلیه چقدر وقت میبرد؟
برای گرفتن تخلیه باید بدانیم مراحل دستور تخلیه چیست؟!
برای دادرسی تخلیه نمیتوانیم زمان مشخصی ارائه دهیم ولی نهایتا یک ماه برای درخواست فوری گرفتن حکم تخلیه میتوان در نظر داشت و البته ناگفته نماند در خصوص منازل مسکونی تقریبا حدود ۴ماه و تخلیه اماکن تجاری بین ۶ تا یکسال زمان لازم دارد! تمامی این موارد طبق روند عادی مراجع رسیدگی بیان شده است ممکن است در مواردی احتمالی بیشتر نیز باشد!
دستور تخلیه ملک
مرجع قضایی صالح در دعوای دستور تخلیه ملک کدام است؟
چنانچه محلی که قصد گرفتن حکم تخلیه آن را دارید تجاری باشد، دادگاه محل صالح به رسیدگی است؛ چرا که املاک تجاری مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می‌باشند. حال چنانچه ملک موردنظر مسکونی باشد، مثل تخلیه ملک ورثه ایی زیر نظر شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
حال خوب است بدانید، قرارداد اجاره معمولا به دو صورت تنظیم میشود، رسمی و غیررسمی یا عادی. حال درصورتیکه قرارداد بین موجر و مستاجر از نوع رسمی باشد، موجر جهت درخواست و اخذ حکم خویش، باید به اداره ثبت اسناد مراجعه و پس از آنکه حکم تخلیه را اخذ نمود به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آنجا تنظیم شده مراجعه کرده و برای درخواست صدور اجراییه حکم تخلیه محل خویش اقدامات لازم را انجام دهد.
حال که میدانیم تخلیه ملک و شرایط آن چیست بیاید به برخی از سوالات درمورد تخلیه املاک را بررسی کنیم:
چه مدارکی برای اخذ حکم تخلیه ضروریست؟
جهت درخواست این حکم، لازم است که شما سند ملک و قرارداد اجاره را با خود به همراه داشته باشید. همچنین، اثبات یکی از شرایط دریافت حکم تخلیه ملک که به آن اشاره کردیم در مرجع قضایی ضروریست.
آیا امکان اعتراض به دستور حکم تخلیه وجود دارد؟
خیر.
مدت زمان تخلیه چقدر است؟
دستور تخلیه املاک فوری است و مستاجر پس از صدور آن به مدت ٣ روز مهلت دارد تا از ملک مورد نظر خارج شود.
آیا امکان توقف دستور تخلیه ملک وجود دارد؟
چنانچه مستاجر در مرجع قضایی مربوطه، مدعی شود که سند ملک یا قرارداد اجاره جعلی و فاقد اصالت می‌باشد.
چنانچه مستاجر در مرجع قضایی مربوطه ادعا کند که برخلاف اظهار موجر، قرارداد اجاره را تمدید نموده است.
قوانین تخلیه تجاری با مسکونی تفاوت‌هایی داشته و دریافت حکم آن نیز نیازمند طی مراحل قانونی خاص آن می‌باشد.
دستور تخلیه را چگونه متوقف کنیم؟
دستور تخلیه را چگونه میتوان به وقفه انداخت یا آن را متوقف کرد؟
تنها از طریق اعتراض به دستور تخلیه یا توقف در اجرای دستور تخلیه این مورد را پیگیری نمود!
به موجب ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی اگر دستور تخلیه صادر گردد و مستاجر نسبت به آن شکایتی داشته باشد میتواند متن شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارائه نماید. و این را هم بدانید شکایت به معنای جلوگیری از اجرای دستور تخلیه نیست، جز در مواردی که دادگاه شکایت مستاجر را موجه بداند! که در این جور مواقع متناسب با وقت رسیدگی به پرونده ضرر و زیان احتمالی بر عهده موجر خواهد بود دستور تخلیه متوقف خواهد شد!
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در اجرای آن است! اگر میخواهیم حکم تخلیه برای ملکی بگیریم باید شرایط گرفتن دستور تخلیه برای آن ملک وجود نداشته باشد! چرا؟ برای آنکه در این صورت موجر میتواند با ارائه ادله کافی دستور تخلیه را بدون مراحل قانونی به انجام برساند! و این را هم بدانید که دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه قابل تجدید نظر یا اعتراض نیست.
سخن آخر
بهتر است کمی بیشتر درمورد دعاوی اجاره و سرقفلی و همچنین اجاره به شرط تملیک مطالعه کنید، تا حدامکان با مشکل رو به رو نشوید.از طرفی قوانین قراردادهای مربوط به املاک چنانچه به درستی تنظیم شوند مشکلی نخواهند داشت.
