قوانین و مقررات آپارتمان نشینی
این روزها با افزایش جمعیت، کمبود فضای کافی، دعاوی مرتبط به ساخت و ساز با شهرداری، بسیاری از ویلاها و خانه باغ‌ها جای خود را به آپارتمان های چند طبقه و برج‌های سر به فلک کشیده داده‌اند. مردم نیز امروزه به علت گرانی و تورم یا شاید امنیت هرچه بیشتر، تمایل بیشتری به اپارتمان نشینی پیدا کرده‌اند. به گونه‌ای که دیگر خبری از خانه‌های حیاط دار، یک طبقه و مستقل نیست یا تعدادشان اندک و انگشت شمار است. آپارتمان نشینی نیز قوانین و ضوابط خاص مربوط به خود را دارد و لازمه هر سکنه‌ای است که بر این مقررات آگاه و مطلع باشد. یکی از این قوانین و مقررات آپارتمان نشینی، قانون آپارتمان نشینی آسانسور و مشاعات است. در ادامه به تفسیر و شرح کامل قوانین و ضوابط مختلف اپارتمان‌نشینی می‌پردازیم.
مالکیت در آپارتمان‌نشینی به چه معناست؟
هنگام پیش فروش ساختمان یا خرید آپارتمان باید به نوع مالکیت آن دقت کنید. در آپارتمان نشینی، دو نوع مالکیت وجود دارد که عبارتند از؛ مالکیت مشترک و مالکیت اختصاصی.
منظور از مالکیت مشترک در آپارتمان نشینی چیست؟
قبل از مطالعه این بخش پیشنهاد میکنیم مقاله “حق مالکیت” را مطالعه نمایید.
در اپارتمان‌ها، بخش‌های مشترکی برای استفاده تمامی ساکنین وجود دارد که در سند اختصاصی مالکین قید نشده و به آنها مالکیت مشترک آپارتمان گفته میشود که عبارتند از:
۱- محوطه آپارتمان، اسکلت آپارتمان، پشت بام، آسانسور، نمای خارجی آپارتمان، انبار عمومی آپارتمان
۲- هواکش ها، برق، چاه آب، لوله‌ها و چاه‌های فاضلاب، پمپ، راه پله، زمین زیربنا، راهروها، پاگردها
۳- وسایل تأمین کننده روشنایی، گذرگاه‌های شوت زباله، اتاق سرایدار، مرکز تهویه و حرارت، کنتورها
۴- دیوارهای بین قسمتهای مشترک، لابی، باغچه، حیاط، پارکینگ اضافه، انشعابات مشترک، تاسیسات مشترک
رختشوی خانه، شیرهای آتش‌نشانی، محل جمع‌آوری زباله، تلفن مرکزی، لوله‌های بخاری
منظور از مالکیت اختصاصی در آپارتمان‌نشینی چیست؟
در آپارتمانها، نوع دیگری از مالکیت وجود دارد که به آن مالکیت اختصاصی گفته میشود. این نوع مالکیت تنها مربوط به شخص مالک بوده و در سند مالکیت وی، قید میگردد. به طور مثال، بالکن هر واحد آپارتمان اختصاص به همان واحد آپارتمانی دارد.
پرداخت حق شارژ بر اساس قوانین آپارتمان نشینی
افرادی که در آپارتمانها ساکن هستند احتمالا با هزینه شارژ ساختمان یا همان حق شارژ تا حدودی آشنایی دارند. هزینه شارژ ساختمان درواقع همان هزینه‌های واحدهای ساختمان است که هر واحد، موظف به پرداخت آن میباشد. تمامی واحدهای ساختمان وظیفه دارند که هزینه شارژ واحد خود را پرداخت کنند و تعداد افراد خانوار در هر واحد، برای پرداخت هزینه شارژ اهمیتی ندارد. این هزینه معمولا به صورت ماهانه پرداخت میگردد. اما برای جلوگیری از هز نوع دعوای مالی بهتر است قبل از دریافت هزینه مدیر با سکنه صحبت‌هایی را داشته باشد
هزینه شارژ در قوانین و مقررات آپارتمان نشینی شامل چه مواردی میشود؟
حق شارژ یا هزینه شارژ ساختمان شامل مواردی است که در ادامه به آن اشاره میکنیم.
۱- هزینه نظافت ساختمان
۲- هزینه نگهداری از گیاهان ساختمان و رسیدگی به ان‌ها
۳- هزینه برق مشترک ساختمان
۴- هزینه اب مشترک ساختمان
۵- هزینه گاز مشترک ساختمان
۶- هزینه سرایداری ساختمان
۷- هزینه روشنایی ساختمان
۸- هزینه نگهداری بخش‌های مشاع ساختمان
آیا حق شارژ تعمیرات جزء قوانین و مقررات آپارتمان نشینی محسوب میشود؟
خیر. تعمیرات جز حق شارژ به حساب نیامده، مگر آنکه کلیه سکنه با توافق یکدیگر، مبلغی را جهت تعمیرات ساختمان به هزینه شارژ اضافه و پرداخت نمایند.
در صورتیکه حق شارژ پرداخت نشود، تکلیف چیست؟
همان‌طور که اشاره شد، کلیه سکنه ساختمان وظیفه دارند که ماهانه حق شارژ خود را پرداخت کنند. حال چنانچه واحدی از ساختمان حق شارژ خود را نپردازد، تکلیف چیست؟
در این صورت هیئت مدیره ساختمان وظیفه دارد، بوسیله اظهارنامه‌ای مبنی بر بدهی به واحد موردنظر اطلاع بدهد. حال چنانچه باز هم حق شارژ پرداخت نشود، هیئت مدیره ساختمان به قانون و مراجع قضایی مراجعه کرده و درصورتیکه بازهم واحد بدهکار، نسبت به پرداخت حق شارژ اقدام ننماید، هیئت مدیره حق منع وی جهت استفاده از اب، برق، گاز، موتورخانه و… را خواهد داشت.
چه کسی وظیفه پرداخت هزینه شارژ را دارد؟ مالک یا مستأجر؟
یکی از پرسش‌های مهمی که معمولا در رابطه با قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی بوجود می‌آید، آن است که چه کسی باید شارژ ماهانه ساختمان را بپردازد؟ مالک یا مستاجر؟
در این رابطه خوب است بدانید که هزینه‌های شارژ ساختمان به دو صورت وجود دارد: پرداخت هزینه جهت مصارف کوتاه مدت و پرداخت هزینه جهت مصارف بلند مدت.
اگر پرداخت هزینه جهت مصارف کوتاه مدت باشد، مانند تعمیرات بخش‌های مشاع ساختمان و… مستأجر موظف به پرداخت هزینه میباشد اما اگر هزینه جهت مصارف بلند مدت همچون تعویض اتاقک آسانسور و… باشد، مالک ملزم به پرداخت هزینه است.
مشاعات ساختمان در قوانین و مقررات آپارتمان نشینی چیست و چگونه قوانینی دارد؟
همان‌طور که گفته شد، آپارتمان دارای بخش‌های مشترکی برای استفاده عمومی تمامی سکنه بوده که دارای قوانین و ضوابط مربوط به خود میباشد. در ادامه به برخی از این ضوابط اشاره خواهیم کرد.
۱- بر اساس قانون آپارتمان نشینی آسانسور در مشاعات ساختمانی، ساکنین حق حمل کالاهای سنگین با آسانسور مسافربری را نخواهند داشت. حال چنانچه واحدی برخلاف قوانین، وسایل سنگینی را حمل کرده و سبب خرابی و آسیب به آسانسور شود، هزینه تعمیر برعهده وی خواهد بود.
۲- خرابی و گرفتگی لوله‌ها یا آب دادن سقف برعهده واحد طبقه بالایی میباشد مگر نشت آب از پشت بام که هزینه تعمیر آن بر عهده کلیه واحدها میباشد.
۳- ساکنین ساختمان حق قرار دادن وسایل شخصی خود در پشت بام، حیاط یا پارکینگ را ندارند و قرار دادن هرگونه وسیله یا برقراری جشن و … در پارکینگ ساختمان، مستلزم توافق و رضایت تمامی ساکنین ساختمان میباشد.
۴- هیچ‌یک از سکنه ساختمان، حق نگهداری وسایلی در پشت بام که سبب خرابی یا آسیب به پشت بام شود را ندارند و چنانچه از این قانون تخطی کنند، هزینه تعمیر برعهده آنان میباشد.
ادامه قوانین و مقررات اپارتمان نشینی
۱. هیچ‌یک از سکنه حق استفاده اختصاصی از آب و برق مشترک ساختمان را برای مواردی چون برگزاری مراسم یا شستن اتوموبیل و… ندارند، مگر با رضایت و توافق تمامی ساکنین ساختمان.
۲. پاگرد پشت بام نیز جز مشاعات ساختمان بوده و هیچ‌یک از ساکنین حق قرار دادن وسیله شخصی در آن مکان را نخواهند داشت.
۳. هیچ‌یک از واحدها حق استفاده از پارکینگ واحد دیگری را ندارد.
۴. چنانچه فردی از یک پارکینگ خالی در ساختمان استفاده نماید، موظف به پرداخت اجاره به مالک آن میباشد.
۵. هیچ یک از ساکنین ساختمان حق انتقال بخش‌های مشاع (مانند فروش یا اجاره پارکینگ و… به دیگری) را ندارد، مگر با توافق و رضایت کلیه ساکنین ساختمان.
۶. هریک از ساکنین، تنها مجاز به استفاده از پارکینگ مربوط به خود بوده و حق استفاده از پارکینگ واحد دیگری را ندارند.
۷. هر واحد ملزم به جبران خساراتی است که بر اثر سر رفتن آب سینک، وان یا گرفتگی لوله‌های فاضلاب بوجود می‌آید.
۸. هرگونه تغییر در نمای ساختمان، در و…، مستلزم توافق و رضایت کلیه واحدهای ساختمانی میباشد.
۹. درصورتیکه استقرار مکان‌هایی چون بالکن، حیاط، تراس و… به گونه‌ای باشد که امکان دسترسی به آنها تنها برای بعضی از واحدهای ساختمانی وجود داشته باشد، وظیفه حفظ و نگهداری آن نیز برعهده همان واحد خواهد بود.
قانون آپارتمان نشینی آسانسور چیست؟
علت اصلی ترغیب مردم به برای زندگی در محیط آپارتمان نشینی وجود آسانسور در ساختمان ها است، در برخی اوقات خرابی آسانسور برای ساکنین ساختمان یا آپارتمان ها یک معظل بزرگ و حل نشدنی به حساب میاید که موجب اختلاف نظرهایی در میان ساکنین آپارتمانها میگردد. مشکلاتی مثل نصب آسانسور، تأثیر بالا یا پایین بودن طبقه بر هزینه های تعمیر آسانسور، خالی یا دارای سکنه بودن یک واحد، پرداخت هزینه‌های نصب و تعمیر آن، همگی طبق قانون آپارتمان نشینی آسانسور معلوم و مشخص است.
قانون آپارتمان نشینی آسانسور در قوانین آپارتمان نشینی
قانون آپارتمان نشینی آسانسور در آپارتمان ها، ساختمان ها، برج ها همگی به یک صورت وضع میشوند. مواردی که جز قوانین و مقررات آپارتمان نشینی در حق استفاده از آسانسور قرار دارد در ادامه ذکر میکنیم.
مورد اول : قانون آپارتمان نشینی آسانسور در ساختمان‌های قدیمی
مورد دوم : نصب آسانسور در ساختمان و واحدهای خصوصی
مورد سوم : فهرست شرکتهای بازرسی فنی آسانسور
مورد چهارم : قانون آپارتمان نشینی آسانسور و تعیین حق شارژ ماهیانه
مورد پنجم : وظایف مدیر اپارتمان در قانون آپارتمان نشینی آسانسور
مورد ششم : هزینه خسارت وارد شده به آسانسور
مورد هفتم: پر یا خالی بودن واحدها بر پرداخت شارژ در قوانین و مقررات آپارتمان نشینی
مورد هشتم : تأثیر طبقه ها بر پرداخت شارژ آسانسور
مورد نهم : تأثیر آسانسورها بر افزایش قیمت واحدهای مسکونی
مورد دهم : قانون آپارتمان نشینی آسانسور و حمل بار، اسباب کشی
مورد یازدهم : وجود یا عدم وجود دوربین های مداربسته در آسانسور طبق قوانین و مقررات آپارتمان نشینی
مورد دوازدهم : بازرسی از آسانسورها
نکات درج شده هنگام خرید و نصب آسانسور و حق مشروع در قانون آپارتمان نشینی
آیا طبقه در شارژ ساختمان در قانون آپارتمان نشینی آسانسور تاثیر دارد؟
خیر، طبق ماده ۲۳ قانون تملک آپارتمانها در مورد قوانین آپارتمان نشینی در حق شارژ آسانسورها، اعتراض ساکنین طبقات همکف و یا اول مبنی بر عدم پرداخت هزینه‌های مربوط به آسانسور به علت استفاده نکردن از آن، قابل پذیرش نیست.
قانون آپارتمان نشینی آسانسور در نصب آسانسورها با توجه به طبقات چگونه است؟
اگر مجموع مساحت طبقات فوقانی واحد طبقه اول و همکف که نیاز به آسانسور ندارند بیشتر باشد، سایر مالک ها میتوانند بصورت قانونی حق‌السهم نصب آسانسور را به همراه خسارات احتمالی از مالکین معترض درخواست کنند.
خالی یا پر بودن طبقات در شارژ ماهیانه آسانسور تاثیر دارد؟
طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان نشینی و قوانین آسانسور، همه موظف به پرداخت هزینه‌های قسمتهای مشترک یا مشاع هستند، پرداخت حق شارژ اپارتمان ها به صورت ماهانه الزامی است.
وظایف مدیر ساختمان در قانون آپارتمان نشینی آسانسور چیست؟
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان نشینی، مدیریت اپارتمان جدا از دریافت شارژ و هزینه ساختمان، وظیفه دارد تمام ساختمان با توجه به متراژ هر واحد تعیین و در مقابل خطرات احتمالی بیمه کند.
چه هزینه هایی مشمول شارژ ساختمان در قانون مشاعات آپارتمان نشینی است؟
هزینه‌های برق عمومی، آب، تعمیرات و نگهداری آسانسور، باغچه و زیباسازی اپارتمان، سرایداری، گاز، شوینده، لامپ و …
آیا آسانسور در قیمت واحدها تاثیر گذار است؟
هرچه امکاناتی ساختمانی بیشتر قیمت بیشتر میشود؛ ولی در کل افزایش قیمت بیشتر بر طبقات بالاتر اعمال میشود و افزایش قیمت چندانی برای طبقات همکف، زیرزمین و طبقه اول ندارد.
چه نکاتی هنگام خرید و نصب آسانسور و حق مشروع در قانون آپارتمان نشینی وجود دارد؟
آسانسور با سیستم برق اضطراری ، دارای زنگ خطر و تلفن اضطراری هستند، انتخاب بهتری برای نصب هستند. برای حفظ سلامت آسانسور در طولانی مدت سیستم هشدار وزن اضافه است.
آیا نصب دوربین مداربسته داخل اتاقک آسانسور لازم است؟
خیر، بهتر است اتاقک آسانسور مجهز به این سیستم باشد تا کنترل ساختمان راحت تر صورت گیرد.
طبق قانون آپارتمان نشینی، آسانسورها هر چند وقت یکبار باید بازرسی شوند؟
ماهی یک بار، همه قطعات مربوط به آسانسور باید بررسی شود.
تعیین حق شارژ ماهیانه بر مشاعات ساختمانی به چه صورت است؟
شارژ ماهیانه به دو صورت قانونی یا قراردادی تعیین میشود. ساکنین اپارتمان با برگزاری جلسه در نحوه تقسیم شارژ، حق شارژ طبقات اول و همکف، آسانسور تصمیم می‌گیرند.
نصب آسانسور واحدهای خصوصی در قانون مشاعات به چه صورت است؟
ساکنین واحدهای اختصاصی با اطلاع به مدیر اپارتمان میتوانند برای نصب آسانسور اقدام کنند و نیازی به دریافت رضایت نامه ندارند. رضایت در صورتی لازم است که موجب مزاحمت برای سایرین شود.
قانون آپارتمان نشینی آسانسور و حمل بار، اسباب کشی
آپارتمان هایی که بالای ۵ طبقه هستند معمولا دو یا چند آساسنور تعبیه میشود، یکی از آنها مختص بار، حمل اثاثیه منزل انجام میشود. در آپارتمان هایی که یک آسانسور قرار دارد نباید از آن برای حمل بار یا اسباب کشی انجام داد، طبق ماده ۵۶ قانون آسانسور در مشاعات، اسباب‌کشی با آسانسور که مخصوص حمل و نقل انسان است ممنوع و ممکن است خساراتی را بر این وسیله عمومی وارد کند.
قانون آپارتمان نشینی آسانسور برای ساختمان‌های قدیمی
قوانین و مقررات استفاده از آسانسور در ساختمان های قدیمی به دو دسته تقسیم میشوند.
-> اپارتمان‌هایی که قسمتی برای ساخت آسانسور دارند.
-> آپارتمان‌هایی که محلی برای نصب آسانسور ندارند.
ساختمان های قدیمی که محلی برای نصب آسانسور از قبل تعیین شده است، مشکلات زیادی برای نصب آسانسور ندارند، بیشتر بحث آن ها بر سر بودجه و هزینه آن است.
ساختمان های قدیمی که محلی برای نصب آسانسور ندارند، باید رضایت طبقه اول و همکف را بگیرند، بدلیل اینکه مشاعات ساختمانی را شامل میشود.
دانلود کتاب خلاصه قوانین آپارتمان نشینی pdf
خلاصه قوانین آپارتمان نشینی pdf
حرف آخر
در بیشتر ساختمانها و آپارتمان ها مشکلات کوچک و بزرگ وجود دارد که همه آنها حل و فصل میشوند، اما بهتر است بدانید تعاون و همکاری اصلی ترین زمینه های روابط دوستانه با همسایگان و زندگی با آن ها است، بهتر است برای اینکه مساله و مشکلات دیگر ساکنین را درک کنید، خود را در موقعیت آنها قرار بدهید. در بخش نظرات پاسخگوی شما خواهیم بود.
